在十八大报告和新一届中国领导人讲话中，城镇化作为中国经济增长的一个主要动力，被提到了非常醒目的位置。城镇化政策引起房产行业一片欢腾，连带着相关行业一片涨声，其中期货市场更是在一年连续阴跌的情况下出现一波声势浩大的涨势，现在更是出现“冬天里的春天”行情。房地产著名大炮任志强在一次次对赌房价中，有“大嘴”之称的他始终倔强宣称房价会大涨，并预言2013年3月房价暴涨！一阵阵楼市回暖与调控喊话交织上演。

 2012年，是中国楼市调控以来拉锯战最为激烈的一年。延续2011年的调控态度，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”为2012年的楼市调控定了调儿。有统计显示，在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。 

　  楼市在“寒冬”中艰难前行，有挨不过冬天的地方开始试探调控底线。芜湖、上海、石家庄、南京等数十个城市在上半年陆续出台放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度等微调政策。不过，多数微调在出台几天内便夭折。即便如此，在预期楼市升温、中央保增长信号明确、“新4万亿”投资猜测等多个因素的作用下，部分购房者开始担忧政策见底、房价反弹。于是，北、上、广、深等一线城市住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”在2012年实至名归。随后，在“红五月”的感召下，信贷政策松绑、开发商降价吸客，年内成交高峰很快在7、8月份出现。 

　　值得注意的是，在每一轮的成交回暖中，都是先有调控放松信号放出，最终却都以辟谣结束。一轮轮的试探与博弈始终贯穿在2012年的楼市中。 

任志强暴涨论更是推波岁末楼市成交翘尾，但马上被：“房地产调控政策不会改变”，北京市政府更是强调：将继续按照中央的决策部署坚持调控，限购政策将“不放松不动摇”，房地产市场健康发展需要政策持续。

为何政府一面提城镇化一面坚持房地产调控政策不动摇呢？这似乎很难解。按照大家的思路：城镇化就是农民进城，自然城市人口就会增加，农民进城必须有地方住，没地方住农民兄弟也不会进城，那么就必须盖房子，让新进城的人安家乐户，所以房地产的刚性需求就更加刚性了，更不要说炒房客、投资客、租房客了，所以任志强的房价暴涨论似乎合情合理！

然而我们仔细分析一下新一届政府关于城镇化的政策和讲话就应该明白城镇化并不等于房地产，更不等于房价暴涨，而恰恰相反，城镇化成功与否与房价是相反指标。

著名学者赵袭说：不少人混淆了“城镇化”和西方的“城市化”，城镇化需要基建投资，但不等同于房地产，更不指向大中型城市，主要发力点在中西部欠发达地区。

为何如此？

首先，你把哪一批人城镇化？废话，当然是农民兄弟了！但并不是所有农民兄弟都搬到城里来吧，那地谁种？我们不能不吃粮食啊。城镇化首先是把已经呆在城里得农民工以及什么北漂海归土鳖打工的等等没有本地户口却在本地就业的“城里人”等先城镇化！而那些本来在农村干得好好的，有地种有工作的是没有必要城镇化的，如果硬要把他们城镇化，他们也不想来——我好好的，到你们城里来干嘛？这也要防止乡镇干部搞运动城镇化，强迫一些村庄搬到镇里城里，现在部分地方已出现这样的苗头——这只会造成更多的社会问题！

李克强副总理在最近的一次谈话中指出：面对世界经济低迷的趋势，中国作为大国要立足内需，城镇化就是最大的内需，要把这个潜力发挥出来，还要靠改革。推动城镇化，把农民工逐步转为城市市民，需要推进户籍制度改革；城镇基础设施和保障房建设，还要完善融资和管理机制。城镇化必须确保粮食安全，这关系到严格保护耕地和发展现代农业等问题，也要靠改革的办法来推动。这已经说得很明白了：城镇化要先建保障房——建保障房就是压房价同时给新市民提供住房；城镇化必须确保粮食安全——在农村有地种有工作的没必要城镇化。

这部分已呆在城市里的人有钱早都买房了，因为限购是2011年开始的。买不起房的的，经济实力不行你再涨价更买不起，所以所谓的刚性需求是有，但也要有钱才行。而城镇化我们表面的理解就是大批的农民要进城，这么大量的人口进城需要住房，需求如此旺盛，房价不涨才怪！其实并不是如此，现阶段我国的城镇化就是把已经呆在城里的人给他一个合法的城市身份而已。如果国家强制农民进城，这批新进城的不能住在大街上吧，必须给他们解决住宿为题，让他们自己买，就卖地那一点钱估计不够买个厕所，保障房更是不可能马上大批盖起来，况且患有工作问题等等许多问题，这样政府的压力就更大，自己给自己找麻烦，况且如果这样，不但不能带来gdp的增加，只能带来无穷无尽的社会问题，所以绝不是把大批的农民迁移到城市！无非就是把已在城里的各类人——基本上都有工作，有住所也适应城市，比一个新进城需要解决问题少得多，几乎少得就一个合法享有城市各种福利身份而已。所以城镇化推动农民工的市民化，非常关键的是要实现农民和市民的平等，让着几亿这漂那漂这工那工们有个家的感觉，没有后顾之忧后才能放心的消费，随之也带来了内需的增加，这可是几亿人的消费需求啊，你可以想想欧洲多少人口就知道这个城镇化的内需对国民经济多大的拉动了。

所以，李克强副总理在十八大后他的第一站调研就是调研农民工，到江西九江调研时表示，建保障房有利于抑制房价过快上涨，防止抬高城镇化门坎，这样农民变巿民才有希望。

其次，从政府层面来说，今后十年的大政方针——“稳增长，调整经济结构”需要城镇化也需要且必须把房价“调”下来。18大开后的中央经济工作会议，重要的一条就是调整经济结构。为何如此？国内来说刘易斯拐点是主要因素，人口红利已经消失。国际就是金融危机欧债危机导致我们低附加值的加工产品欧美都买不起了！另外就是国家发展到这个阶段正走入中等发达国家陷阱中。我们的大国雄心不能处于食物链的低端，随着国家发展，我们的利益遍及全球，需要强大的军队保护我们的全球利益！

所以必须调整结构，当然调整结构不是把大家都调整到搞房地产这种低技术的产业上，而是高附加值的机械、造船、飞机、精密机床、重工、生物、计算机等产业上！如果房地产继续涨价，继续创造赚钱效应、继续创造财富神话——资本是嗜血的！那里有钱赚就去那里而不管政府怎么想的！想想看，就是贯彻政府意志比较彻底的国有企业在房地产热火朝天的2007-2011年拿地时令一些民企像潘石屹任志强等大鳄都目瞪口呆——那可是国家开完两会刚刚发布完调控房地产政策。所以如果房价继续走高，会吸引不但民营，国有企业都去够搞房地产，甚至全民都去炒房地产的情景，那么我国当前的调整经济结构即那些高投入高附加值的产业就不会有资本投资，股市由于全民都去投机房子而没钱投资股票——企业上市融资更加困难，更别说股市的种种不规范和黑幕了，银行更是锦上添花的把钱贷给和房地产相关的行业，这些都不是以人的意志为转移的，调整经济结构就会成为镜中月、水中花！

更重要的是城镇化要工业服务业跟上，就是说为大批“新市民”找一份稳定的工作。找工作就得大力发展第二第三产业，第三产业主要消化吸收大量教育程度不高的农民工，低端的第二产业已经吸收大量劳动力，但金融危机淘汰掉大量低附加值如袜子衬衫一类的失业工人和企业主需要找都到新的工作，怎么办？这就是现在提出的“调整经济结构”政策——大力发展高精尖、高附加值、资本密集化的第二产业！一方面能使每年毕业六七百万的大学生学有所用，更使现在必须转型的过去低附加值的企业有投资的地方，不能是这些钱都转移到国外去买移民或去“炒这炒那”，搞得大蒜我们都吃不起，房子住不起！温州炒房团就是一个典型例子——改革开放30年温州大小老板靠低附加值的小商品赚的大量的钱无处投资，大批的资金满中国的“炒”，最后炒的温州自己金融危机了！

最近，全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻一次演讲中讲到：城镇化要五防，一要防有城无市的过度城镇化，避免使新市民变游民，新城变空城的拉美化陷井。二要防有速度无质量的城镇化，不能一哄而起搞运动。三要防城镇化的房地产化，避免城市土地财政，而使高地价推高高房价。四要防地方以地生财消灭村庄，迫使农民被上楼。五要防特大都市的大城市病，避免大中小城市布局失衡，而导致特大城市人口过度膨胀。这说出了“城镇化”的真谛！

反过来，退一万步，我们不调结构，放任房地产自由发展，美国的金融危机、日本的失去20年，东南亚危机等等就是我国要发生的事情，因为泡沫早晚就要破的！如果这样，几十年的改革开放成果将毁于一旦，我们将恰好陷入中等发达国家险井而且不知何年何月能出坑。这样的后果是任何一个国家领导人难以承受的，国民更是不答应！所以说，两条路，一条现在走的比较艰难，但前途光明，用时也较长，另一条，马上能见到效果，红红火火，gdp迅速增加，但灾难也将降临，当然，任何有理性的领导人都会选第一条。

所以不管限制房地产多么违反市场经济运行规则、多么的不合理、多么的混蛋，但现阶段国家必须强制执行限制房地产涨价，而且必须使房价下来，因为最关键的是即使稍微有些涨价也会使观望的资金蜂拥而入，而且使更多的资金继续观望，从而使大批的资金处于闲置状态，而调整经济结构那些需要大量投资企业行业却嗷嗷待付，需要大量的资本人力的投入！这也就不难理解为何刚有传闻房地产要涨价，政府就强调调控绝不动摇了，这些政策是环环相扣，一环掉了另一环也就接不上了。