老百姓的房地产

最近有个美国的房产商当了总统，所以房地产又成为了一个热门话题。

有时候，身边的朋友知道我也研究经济，就有朋友会问我，买什么样的房子比较好。这个问题可能也是很多老百姓都关心的问题，应该说，一般老百姓的投资渠道还是不多的，现在银行存款利率低，加上15年股市折腾一下后，大家更是不知道投什么好，房产、店铺这些不动产又成了很多人主要的选择。

实际上买什么样的房子好，还真要分具体情况才可以说清楚。先笼统的说，作为有一定经济实力的朋友，投资型的买房置业，还是应该去北上广深这些一线城市，或者自己省内的大中城市，也就是说首选是中心城市，就是人多且经济发达的地方。多数情况下，中心城市的不动产长期看来具有保值增值的空间，主要的原因在于进城的人特别是去中心城市的人还是比较多。教育、医疗、城市配套服务长期看来，也还是会集中在中心城市，这也决定了大家想去中心城市投资安家的主要原因。

还有一些朋友，手上闲钱不多，中心城市的房子买不起，只能买三四线城市的不动产，那三四线城市的不动产怎么选择呢？我认为在三四线城市投资买不动产有几个可选择的方向。作为一般投资人，不太好判断不动产价值的，那就选简单的，比如学区房，再比如靠公园、靠江靠湖的景观资源房，还有离城市最好配套近的，比如离大超市、大市场、大医院近的都可以考虑。在三四线城市投资不动产，还有一个比较好的选择就是商铺，商铺部分，我建议首选社区商业和永久市场，就是以后人家会围绕社区和永久市场开的店，比如吃吃喝喝的、美容美发的、医药银行什么的，还有卖菜、卖肉、卖鸡鸭的店铺。这些三四线城市的不动产，只要选的方向对，还是具有长久的投资价值。

如果我们不分区域，单就2016年后的房地产市场分析投资的话，接下来我最看好的投资产品却是高端市场，也就是所谓的豪宅市场。16年开发商的房子都卖得不错，特别是高端市场出现了爆发式增长，据易居的统计，前三季度，单价5万以上的豪宅同比增长了150%。当然，传统的一线城市仍然是豪宅扎堆儿的地方，高端产品集中在少数经济发达的中心城市，这也是全球的惯例，从总量来说上海的豪宅最多，从成交比例来看，深圳占比最大。除了这些一线大佬，在二线城市中，南京、苏州、厦门这几个16年房地产市场最火爆的城市，豪宅市场同样火爆。而一些大家以前不怎么关注的豪宅市场，如郑州、合肥等也出现了豪宅产品成交量成倍增长的现象。

在具体的成交数据上，据易居的统计，除北、上、深以外，前三季度热点城市总价千万以上豪宅共成交约5000套，是单价5万以上豪宅成交的2倍，千万豪宅的数量增长要快于单价5万以上的产品。不过，在很多二线城市，虽然有千万以上的消费，但单价5万的消费支撑仍有一定压力。而单价10万以上的豪宅仍然集中在北、上、深，一线城市单价10万以上的房子成交量之和是其他所有城市成交数量和的50倍！包括上海，豪宅成交量仍然在放大，顶级豪宅的成交均价突破20万可以说近在眼前，也就是说，有钱人仍然在一线城市。所以，有一定经济实力的朋友，豪宅市场可以作为接下来大家重点考虑的投资对象。

政府和企业的房地产

我在网上看了一个资料，最近，非著名企业家朱云来还谈了楼市，说是库存120亿平米已经可以再住4亿人了，房地产还能搞吗？按照这个数字来算，好像是不能做了。但为什么我们还能看到房地产在不断增长呢？一方面是因为市场主体还在不断投资，而另一方面则是市场也的确还有购买的需求存在，就好比我们刚说的豪宅市场。

如果我们问问老板，他们会说，房地产现在肯定不如以前好做了，房子多了，也不如以前好卖，市场好一点政府就调控，还有各路人马总是在不同的场合对房地产表现出各种爱恨情仇。实际上，国家总理说过，房地产将长期保持刚性需求，这也不奇怪，因为我们国家的城市化对比发达国家的城市化还是有差距，再说了，接下来的城镇化建设仍然会包括三大块：基础设施建设、国土建设和房地产。在前面老百姓的房地产部分我们也说到，在未来，改善和投资型房地产产品，也就是住宅的升级型产品和高端豪宅市场仍然有巨大的市场潜力，也就是说房地产市场仍然可以大有作为。那这和媒体报道的不是大相径庭吗？不都说房地产市场泡沫要破裂了吗？

我们可以尝试着问一下身边的亲朋好友，如果经济条件允许，也就是说兜里有钱的情况下，你会换房吗？比如两房的换三房，多层的换电梯，电梯高层换别墅，有住宅的再买商业，位置差的换到配套好的，实际上，多数人的回答是只要有钱了就会换房！既然有这样大的需求，而且开发商都想把房子卖掉，那怎么会存量还是那么大呢？存量是怎么来的？我们细细了解一下就会发现，存量的房子多数也是同质化的房子，也就是说盖了很多都差不多的房子，为什么不多搞点差异化，不要库存起来，让房子在一级二级市场有序的流通起来呢？我们今天就来谈谈房子们的前世今生。

实际上，房子盖成什么产品可不是开发商可以说了算的，无良开发商是在偷工减料上下工夫，肯定不是在供应什么产品上能下工夫的。盖什么产品这个决定权是在规划部门，有一种房地产供给侧管理叫“控规”，也就是说开发商拿到土地后，不是自个想怎么盖就怎么盖，而是要按照规划部门的“控规”要求拿出具体的指标分解方案，然后这个指标方案通过审批后才能去盖。也就是说，到如今，这个房地产的供应环节还是计划经济！并且是无法量化的计划经济。这片土地是什么性质，也就是说是盖住宅还是盖写字楼还是盖酒店盖工厂都是规划部门说了算。住宅盖什么面积范围的房子、商业多少面积、配套的幼儿园多大都是规划部门说了算，办公是盖纯写字楼办公还是酒店公寓式办公，也是规划部门说了算。所以这个规划部门可厉害了，那他们有充分计算市场需求和市场容量吗？哪些产品是市场需要的，哪些又是同质的？哪些同质的产品可能相对过剩带来存量？规划部门真的是不清楚，实际上也不可能算清楚。因为规划部门也有话说，这都是政府规划的啊，是政府组织的专家们来论证这片土地要搞住宅开发还是搞开发区，也是专家们来论证经济开发区要做多大的住宅商业配套，或者在开发区里面要不要做个四星级酒店什么的，规划部门只是弄的技术活，用蓝图和指标来实现这个大规划而已。好了，这又是专家的问题了。专家来自哪里？上一级或上上一级的规划部门、高校的教授、大的设计院所，他们懂市场吗？关注市场供应量吗？能协调管理同质化楼盘吗？带着这些问号，很多城市的土地不断收储，大规划不断出台，规划部分也就根据这些大规划用地指标进行“控规”，房地产市场的供应就这么源源不断的产生了。

所以，房地产市场并不是不可以发展了，而是同样需要进行供给侧改革，进一步市场化。在政府做城市整体发展规划的时候，要充分考虑市场的因数；土地部门收储土地进行“控规”的时候，要考虑市场因数；在审批“控规”指标下的具体项目指标时，也要考虑市场因数。如果这些环节没有及时进行改革创新，只是根据城市GDP发展的需要，继续过快、过多的供应同类型的产品，而不是根据市场需求供应改善型产品，存量也将会继续放大，如果从这个角度看来，很多企业家和经济学家的担忧也都是很有必要去关注的。

在房地产市场，一方面老百姓持续需要改善居住品质，需要改善型和升级型的产品，改善和升级型的产品有巨大的市场需求空间，而另一方面市场供应的又都是大量同质化的产品，这些同质化的产品甚至远远超出了刚性需求的数量，这样就带来了存量和库存。刚需客买不起这些介于刚需和改善升级之间的产品，改善和升级型的民众又找不到适合自己的产品类型，老百姓在对的时间、对的地点、买不到对的产品。在2016年，5.5万亿左右的资金再次进入房地产行业，接下来的房地产市场注定不会波澜不惊，所以，房地产行业的供给侧改革势在必行！

7、亡命布鲁塞尔。

马克思恩格斯在《共产党宣言》中认为，“贫困化理论”反映了一定的实践，但贫困化不是永恒的自然规律，而是一个完全可以消除的历史现象，这种现象即将被产生它的同一种生产方式的后果所消灭。现在看来，马恩都是很有预见的思想家，我印象特别深的是去年国家开两会的时候。

去年两会期间，我发了条说说：“国家说，全民创业吧！老板开始回家扎笼子，扎笼子干嘛？准备装创业的小鲜肉们啊！”这当然是个调侃的段子，那不装小鲜肉老板们又该咋弄呢？实际上，我们身边很多老板都已经习惯了野蛮生长的发展方式。他们很多的惯性，特别应征了《共产党宣言》时代当时说“贫困化理论”。问题是老板们又该怎么弄呢，或者我们也学一下两会的代表，给民营企业的老板们建言献策一下。

大家都知道，改革开放几十年了，如今的民营企业早已是咱们国家经济的重要组成部分，重要性无需多说，税收、就业、经济发展都离不开老板们的辛勤努力。政府很支持，企业也蛮拼，人民群众更是对老板们给予了厚望。民营企业一小步，民族复兴快一步，能为老板进化献一策，那也是为民族复兴中国梦添砖加瓦呀，好处多多，此次省略N个字，不再啰嗦。

既然要建言献策求进化，那我们先来说说民营企业和老板吧。我还是从身边的事说起，真实的样本才有启发，就说说四个老板。他们常年都在福布斯富豪榜上，都是身价过10亿美元的富豪，各种社会职务就不说了，反正都是民营企业家群体中的人物。

第一个是J

年轻的时候在事业单位工作，有上市公司。第一次见到他是在他的办公室，J抽着烟，个子不高，很有霸气，做项目也都是大手笔。01年，他的秘书告诉我，这个秘书以前是一个省会城市副市长的秘书下海来的，他说J的资产已过十亿。关于J，谈三个事。这三个事，也跟J身边的三个人有关。第一个人，J的随从，这个随从晚上9点在KTV里陪省委副书记的女婿一起唱歌，歌当然唱的不太好都是吼，我当时在场。他第一场酒在KTV结束后，12点后还会在酒吧和一群黑道人物抽**，他说他救过J的命，是J的铁哥们。第二个人是J的女朋友，这个女朋友当然各种漂亮，当然也是他的临时女朋友，她说，J经常会找她，最近一次找她，在酒店里给了她2万块的零花钱，有一次，她神秘的告诉我J和一个银行行长打牌，那场牌局，行长输了800万，行长当然没钱还，后面是怎么处理的，就没有信息来源了。第三个人是J的一个高管，他说J可以记住一个超复杂方案的任何一个细节，可以说对他无限崇拜，并且告诉我，J实际上非常勤奋，很多时候中午都不午休。

第二个是K

高中文化，年轻的时候在国外发家，有上市公司。03年的时候我有和他面对面做过交流，他爱喝咖啡，语调平稳，气场十足。K有家国情怀，也有官场做派，K当时还是一个国家级机构的全国委员。关于K，也说说他的三件事。第一个是他多年的家臣，他私下告诉我，当年和赖昌星有来往的老板很多都出了事，但K没有，主要是因为K很会做人。有一次，K很开心，他对我们说，听说外面把谁谁谁叫老大，可他们在我面前都很听话啊，都跟小弟一样，他是认真这么说的。当我过几天看到新闻联播里面的画面，他出现在人民大会堂还做提案的时候，我还是觉得真的不太了解他。第二个人是K的高管，从政府下海来到K的身边，他在不同场合都高调的说过：为什么这个企业前景一片光明？很简单，就是因为这个集团有K，K是他见过最英明也最聪明的一个人。这个高管带有明显的地方口音，可以看出来，是来自中西部的地方政府。第三个人是K的儿子，他普通话、粤语、英语都很流畅，是个优秀的富二代。有一次，他说他很遗憾没能继承父亲的一些优点，比如身高，虽然家大业大，压力也很大。